segunda-feira, 7 de julho de 2008

Tem uma bolha na minha casa?, escrito por Rodrigo Pereira

Ai vai mais uma contribuicao de Rodrigo M. Pereira.

Os Estados Unidos vivem atualmente uma das piores crises de sua história econômica recente. A origem do problema foi um processo de bolha especulativa no mercado imobiliário, onde as casas passaram a custar mais do que deveriam. Muitas pessoas compravam casas não porque precisavam delas para morar, mas sim porque tinham uma expectativa de que elas se valorizariam bastante. Com a formação de uma demanda excessiva por casas, a valorização acabava acontecendo, numa espécie de profecia auto-realizável. Foi um processo muito parecido com o cataclismo das ações das empresas “ponto com”, ainda na era Bill Clinton. A combinação juros baixos e crédito farto era uma espécie de solo adubado propício ao surgimento desse processo de bolha imobiliária.

Quando a bolha começou a estourar, no final do ano passado veio a crise que se alastrou para outros mercados, notadamente o de crédito. O processo de contaminação se deu mais ou menos assim. Eu financio minha casa que custa 500 mil. Ao final do primeiro ano, digamos que eu tenha pago 30 mil. Ainda devo algo em torno de 470 mil. Mas ocorre que eu comprei minha casa sobrevalorizada no auge do processo de bolha. Agora a bolha estourou, houve uma correção geral de preços, e a minha casa vale 400 mil. Então, pra mim é mais negócio devolver a casa pro banco do que terminar de pagá-la. O banco toma então um prejuízo de 70 mil, porque troca uma dívida de 470 por uma casa que agora vale 400. Quando milhões de famílias fazem a mesma coisa, o prejuízo se acumula e o banco quebra, a não ser que o FED (Banco Central) o socorra com dinheiro dos impostos pagos pelas famílias americanas. Foi o que aconteceu.

Nos últimos anos Brasília tem experimentado uma explosão no preço de seus imóveis. Por exemplo, um apartamento de 3 quartos na 403 sul que hoje é negociado por 320 mil reais, em 2000 custava 90 mil. Uma sala comercial na asa norte que hoje vale 45 mil reais, em 2000 valia 15 mil. Terrenos, quitinetes, vagas de garagem e imóveis na planta também tiveram uma apreciação muito forte nesse período. Nos últimos oito anos pode-se dizer que o valor dos imóveis no DF sofreu uma apreciação média de uns 200%, enquanto a inflação oficial acumulada durante esse período, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 75%. Ou seja, a grosso modo, os preços dos imóveis em Brasília triplicaram enquanto que os demais preços da economia menos que dobraram. Será então que estamos num processo de bolha especulativa a lá Estados Unidos?

Eu tenho feito essa pergunta para alguns amigos economistas, e as respostas são divergentes. Uns acham que estamos numa bolha (um até vendeu seu imóvel, para aproveitar a fase de alta, aplicar o dinheiro, e comprar algo quando a bolha estourar). Outros acham que não, que os preços estão altos porque as pessoas estão ganhando mais, porque a oferta em Brasília é particularmente limitada, etc.

Para saber se a bolha existe, primeiro precisamos saber como determinar o preço de um apartamento? Da mesma forma que o preço de uma ação deve manter uma certa proporção com o lucro esperado da empresa emissora do papel, o preço de um apartamento também deve ser proporcional à soma dos valores futuros do aluguel gerado por ele. Essa proporção se mantém relativamente estável historicamente. Quando há um descolamento grande entre o preço do imóvel e seu aluguel, tem-se uma indicação da presença de uma bolha especulativa. Em situações normais, o preço de um apartamento ou casa deve ser de 10 a 14 vezes maior que o valor anual de alugueis gerados por ele. Se esse número estiver acima de 14 os economistas tendem a suspeitar da existência uma bolha especulativa.

Tomemos nosso apartamento na 403 sul. Em 2000 ele custava 90 mil reais, e gerava um aluguel anual de 8 mil reais (670 mensais x 12 meses). Isso dá uma razão de 90/8 = 11,25. Ou seja, fica dentro do intervalo aceitável. Atualmente, o mesmo apartamento custa 320 mil reais, e o preço de mercado do aluguel gira em torno de 1200 reais mensais, o que dá 14400 anuais. A razão preço/aluguel pulou para 320/14.4 = 22,2. Ou seja, muito acima do intervalo aceitável, o que é uma indicação da presença de uma bolha.

Portanto, os imóveis do DF estão muito caros. Hoje alugar vale mais a pena do que comprar. Mesmo assim, já ouvi diversos casos de famílias antecipando decisões de compra de imóveis por medo de que a valorização futura o torne inacessível, o que é um comportamento típico de bolha especulativa.

Obviamente, o estouro da bolha é contrário aos interesses de empresários do setor imobiliário do DF. Estes decididamente inflam a bolha, plantando notícias tais como a de que o metro quadrado do futuro Setor Noroeste vai custar 6000 reais. Alguém tem uma bola de cristal? Como é que eles podem saber o preço de um mercado que ainda nem existe? Resta saber se a bolha vai estourar um dia, ou se vai ter sempre alguém jogando um sabãozinho e cuidando zelosamente para que ela não estoure nunca.

7 comentários:

Cláudio disse...

Ótimo texto mesmo!

Eu arriscaria dizer que nossa bolha imobiliária deve continuar por um bom tempo por aqui, porque ela tem natureza diferente da americana. Lá a causa foi excesso de crédito, aqui é excesso de grana suja. Há uma oferta mais ou menos limitada de imóveis e uma grande quantidade de dinheiro de origem obscura circulando. Estas pessoas só podem comprar imóveis por aqui, à vista e em espécie. Então temos pessoas com muito dinheiro fácil, disputando uma quantidade limitada de imóveis. Bolha! Só que a nossa é constantemente alimentada pelo sabãozinho da corrupção.

PS: Não tenho nenhum dado que corrobore essa opinião. É sabido por aqui, porém, que vários imóveis da orla de Ipanema pertencem a políticos do nordeste.

PS2: suponha que eu esteja certo, poderíamos afirmar que a corrupção desenfreada como no Brasil gera inflação? Pergunto porque há uma quantidade de dinheiro que, pela sua origem, só pode circular em espécie e no mercado local. Isso poderia causar uma elevação do nível de preços - principalmente dos artigos de luxo.

Anônimo disse...

Também gostei.
Faço dois reparos, entretanto:

(1) bolhas que não estouram nunca não são bolhas, certo?

(2) aparentemente não são apenas os imóveis do DF que estão se valorizando (ainda que índices nacionais confiáveis aparentemente não existam no Brasil - ao contrário do que ocorre nos EUA).

Abraço,
CH

Ontônio disse...

Concordo com Claudio totalmente,

senão vejamos, Brasília é sabidamente uma cidade predominantemente de funcionários públicos, sejam eles do governo federal(executivo), sejam eles do do poder Judiciário ou do poder Legislativo, de modo que o mesmo se repete ao nível do Distrito Federal. Sendo assim eu proponho o seguinte exercício: Partamos do princípio de que a grande maioria da população no Distrito Federal trabalhe em sub-empregos na iniciativa privada e que a média salarial dessa população seja algo em torno de R$ 3.500,00(superestimando claro) e que outra parcela esteja na média do salário do serviço público geral tanto no DF quanto na esfera Federal, algo em torno de R$ 5.500,00 média. Ora, poucos cargos de poucas carreiras mais específicas ganham em média R$ 10.000,00 e muito menos ainda no teto que é o salário do Supremo que é de R$ 18.000,00 (R$ 24.000,00 bruto).
Se considerarmos que o DF tem 2 milhões de habitantes e verificarmos quantos prédios são e foram erguidos apenas no setor Sudoeste e em Águas Claras só nos últimos 8 anos e na quantidade de casas, na maioria sobrados, nos incontáveis condomínios espalhados no território do DF, fica a ïnocente" pergunta: de onde vem o dinheiro para a aquisição de tantos apartamentos e tantos terrenos, ainda que irregulares e para a construção de tantas casas ?????

Curioso não?

Anônimo disse...

Eu posso estar errado, mas não colocaria tanta coisa na conta da corrupção.
De todo modo, a mim parece que há bolha. É só notar: o aluguel, que é coisa do dia a dia, é regulado mais rapidamente pelo mercado. Ou seja: se eu percebo que estou pagando mais do que posso, eu decido abandonar o imóvel rapidamente. As decisões de comprar e vender bens duráveis não são tomadas com tanta facilidade.
Disso decorre que é muito mais confiável pensar no aluguel como elemento que demonstra o poder aquisitivo médio da população, do que pensar no imóvel.
O aluguel em brasília é, ainda, distorcido pra cima por causa do auxílio-moradia de muitos funcionários públicos.
De tudo decorre o seguinte: comprar imóvel, aqui, é uma decisão insensata. O apartamento que eu moro vale, pelas regras loucas do mercado de BSB, R$ 600.000. Eu pago, de aluguel, por mês, R$ 1.800,00. Se o proprietário colocasse esse dinheiro na poupança, que é a pior aplicação, teria mais resultado. Se ele cobrasse, porém, algo como R$ 5.000,00 de aluguel - que é o valor compatível com o preço de venda, o imóvel ficaria vazio.
Daí minha impressão: cedo ou tarde, as pessoas que 'investem' em imóveis em Brasília vão querer realizar esse investimento. E quando colocarem os bens à venda, o preço vai cair, e não será pouco.
Eu nem olho preço de imóveis no noroeste. Não vale a pena, é perda de tempo.
Dica a quem quer investir: com o preço que custa um imóvel de 70m2 na Asa Sul (custa, atualmente, uns R$ 500.000), vc. compra uns 4 aptos de 60m2 em SP, espalhados por bons bairros, em lugares estratégicos da cidade. Na Asa Sul, vc. alugará o tal apto de 70m2 por uns R$ 1.800. Em SP, vc alugará cada um dos 4 aptos por R$ 900.
O mesmo vale pra outras capitais, salvo RJ.
Na hora em que o pessoal começar a fazer essa conta, a bolha estoura.

Anônimo disse...

Ótimo texto. Bem sensato, apesar de soar como uma opinião isolada. Interessante que a mídia,Terracap,corretores e construtoras insistem em outra hipótese: os imóveis estão longe da
supervalorização. Tratam de comparar com algumas regiões de São Paulo e Rio onde o preço do m2 oscila entre 10 e 20 mil!
Há um certo tempo venho pesquisando preços de terrenos nos condomínios do Lago Sul. A bolha já chegou lá! Terrenos reconhecidamente situados em terra pública, ou seja, que serão leiloados e que, eventuais compradores de particulares terão que pagar novamente, chegam a custar R$ 250.0000 (800 m2). Há menos de 2 anos, não custavam R$ 120.000. Insensatez completa.

Anônimo disse...

Ótimo texto. Bem sensato, apesar de soar como uma opinião isolada. Interessante que a mídia,Terracap,corretores e construtoras insistem em outra hipótese: os imóveis estão longe da
supervalorização. Tratam de comparar com algumas regiões de São Paulo e Rio onde o preço do m2 oscila entre 10 e 20 mil!
Há um certo tempo venho pesquisando preços de terrenos nos condomínios do Lago Sul. A bolha já chegou lá! Terrenos reconhecidamente situados em terra pública, ou seja, que serão leiloados e que, eventuais compradores de particulares terão que pagar novamente, chegam a custar R$ 250.0000 (800 m2). Há menos de 2 anos, não custavam R$ 120.000. Insensatez completa.

wiltonsa disse...

Interessante, só li o texto agora em junho de 2009 e como está atual. Realmente, acho que estamos começando a ver sinais da bolha. Recentemente, fiz um teste e ofertei 20% menos que o proprietário queria no imóvel e ele chamou pra conversa. Não fechamos por detalhes nos móveis planejados, mas o preço já estava 18% menos que ele pediu.

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