terça-feira, 21 de maio de 2013

Bolha Imobiliária: O que fazer?

Existe uma bolha no mercado imobiliário brasileiro? Em minha opinião, e de acordo com meus estudos, a resposta é afirmativa. Talvez eu esteja errado, essa sempre é uma opção.

Supondo que exista mesmo uma bolha no setor imobiliário, o que fazer? Minha resposta a essa pergunta sugere duas estratégias: a) economizar dinheiro, pois quando a bolha estourar ótimas oportunidades de negócio irão aparecer para quem tiver liquidez; ou b) se endividar ao máximo na Caixa Econômica Federal (CEF), e financiar um imóvel. Essa segunda estratégia tem suscitado dúvidas e críticas, e merece mais atenção.

Acredito que quando a crise eclodir, vários mutuários da CEF irão ficar inadimplentes, ou em situação delicada. Isto imporá ao governo uma séria limitação sobre a Taxa Referencial (TR). Sem poder ajustar livremente a TR, ocorrerá uma transferência líquida de recursos para os mutuários da CEF. Daí minha sugestão fazer sentido: o governo (isto é, a sociedade) irá subsidiar os devedores que compraram casa própria.

Algumas pessoas dizem que minha sugestão é imoral, então pergunto a eles: imoral por quê? Em primeiro lugar, eu não faço uso de informações privilegiadas. Em segundo lugar, estou apenas mostrando que toda a sociedade irá ter prejuízo devido a política econômica equivocada do governo. Sendo assim, o melhor a fazer é minimizar esse prejuízo. Já que teremos que pagar a conta, vamos ao menos usar parte desses recursos. Em terceiro lugar, desde quando fazer investimentos de risco é imoral? Por acaso existe 100% de certeza de que eu esteja certo? Claro que não, estou apenas sugerindo uma estratégia (que pode muito bem dar errada). Por fim, quando um analista diz "Comprem ações da empresa Y, os acionistas estão vendendo barato, em 2 anos essas ações valerão 3 vezes mais", por acaso ele está sendo imoral?

Acredito que se endividar para comprar um imóvel pela CEF seja uma estratégia válida. Afinal, em nossa história recente, o Banco Nacional de Habitação (BNH) é um exemplo claro do que estou falando. Minha sugestão nao é imoral, é apenas resultado de uma análise que está disponível a todos. Infelizmente, algumas pessoas preferiam que eu me calasse, que escondesse do público minhas análises. Segundo elas, esse sim seria um comportamento moralmente defensável.

11 comentários:

Anônimo disse...

Adolfo, desculpe, mas não entendi a segunda alternativa.

Se eu comprar um imóvel financiado, com o estouro da bolha ele não vai desvalorizar? não estou perdendo meu patrimonio?

Estou pressupondo que este seja o unico imovel em meu nome, sendo assim, a CEF não pode tomá-lo.

Thyago Américo Schio disse...

Nada há de imoral na sua análise.

É apenas econômica, ou seja, ela não é alicerçado em crenças ou idealizações.

Imoral mesmo é o que o GOVERNO faz com nossos tributos. Imoral será o que o governo fará assumindo o rombo, se ele vir.

Imoralidade seria fazer de conta que não sabemos disso e nos omitirmos, aplaudindo o (des)governo.

Continue firme Sachsida.

Thyago Américo Schio disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Adolfo Sachsida disse...

Caro Anonimo,

Sim, com o estouro da bolha o valor do seu patrimonio cai. Contudo, voce se beneficia das taxas de juros subsidiadas, e de eventuais perdoes de divida feitos pelo governo.

Adolfo

CBo disse...

Oi Sachsida,
Acompanho e admiro seus comentários e relatórios mas tenho dificuldade em acreditar que a 2a estrategia possa ser lucrativa.

Isso porque a inflação teria que ser mais alta do que a taxa de juros paga hoje (8,85%), o que é um cenário muito improvável dado o reconhecimento do impacto negativo da inflação nas eleições.

Portanto, na opção b o investidor teria apenas a vantagem de pagar juros abaixo do mercado por um imóvel em desvalorização.

Acredito que a melhor opção (no caso de bolha) seria uma 3a:
Quando o preço dos imóveis cair a economia brasileira irá desacelerar aliviando a inflação. Em algum ponto, então, o governo baixará novamente os juros para reaquecer a economia. Nesse ponto o investidor encontrará juros baixos e imóveis desvalorizados, aí sim fará um bom negocio. Note que era justamente esse o cenário de 2007.

Se o investidor tiver seguido a sua recomendação (b) ele não terá credito para aproveitar a oportunidade que sugeri acima.

No caso do BNH, os mutuários ganharam justamente devido a hiper inflação que, acredito ser um cenário muito improvável em um mundo que reconhece o efeito desastroso da inflação na popularidade do governo.

Anônimo disse...

O único detalhe que o Adolfo esqueceu de comentar é que estes financiamentos duram até 35 anos. Certamente mudaremos de governo até lá, o que aumenta a chance de a T.R. ser corrigida, apertando a corda no pescoço dos endividados.

Sem contar que tomar a segunda decisão implica em se pendurar neste esquema insustentável. Forçando o peso na costa do governo (ou seja, das outras pessoas), e aumentando a força da crise econômica vindoura.

Obviamente quem estiver líquido no futuro se dará muito melhor do que quem inadvertidamente acabar acreditando na ironia do Adolfo. Como bons capitalistas, devemos poupar forte e esperar o sangue correr pelas ruas para sairmos ás compras.

Anônimo disse...

Adolfo,
você poderia nos dizer qual estratégia VOCÊ está seguindo? Quero dizer, você se endividou tudo que pôde na caixa econômica para comprar um imóvel, ou você mesmo não segue sua própria sugestão. Gostaria de saber.
Abs

Anônimo disse...

Adolfo,
não está correta a interpretação da alternativa b. A TR está zerada atualmente (toda vez que a Selic ficar abaixo de 8% isso ocorrerá, caso não haja alteração dos parâmetros), mas a dívida é TR + juros fixos. No caso de uma crise no futuro, a TR continuará zerada provavelmente e a parte de juros fixo cairá para incentivar o refinanciamento ou para incentivar poupadores a comprar o imóvel de quem pegou financiamento mais alto. Esse movimento ocorrerá concomitante com a queda dos preços de imóveis. Ou seja, uma correção em decorrência de uma crise não viria sobre a TR, que já está zerada há um bom tempo, mas sobre os juros, que possivelmente cairão em todos os mercados caso haja uma crise. Carregar uma dívida em TR é interessante na ausência de crise, pois os preços dos imóveis continuam a subir e o saldo devedor não será corrigido caso a Selic não suba muito acima de 8%. Portanto, não é nada interessante carregar uma dívida com os juros de hoje caso eles venham a cair no futuro por causa de uma crise.

Anônimo disse...

Adolfo,
continuo esperando sua resposta sobre o que você está fazendo como estratégia. Você se endividou o máximo que pode na caixa?

Adolfo Sachsida disse...

Caro Anonimo,

Acho que você não sabe o que eh um Homem. Provavelmente você esta andando demais com vermes. Homens não dizem uma coisa e fazem outra.

Eu coloco meu dinheiro onde eu sugiro aos outros. Posso ganhar ou perder. Mas não minto.

Grande abraco e tente ser ao menos mais educado, te fara bem.

Adolfo

Anônimo disse...

Adolfo,
acho que quem não foi educado foi você. Eu apenas havia feito uma pergunta e estava sem reposta.
E por ler seu blog com frequência e respeitar seus posts achava importante justamente saber, usando suas palavras, se você era um verme ou Homem.
Não se trata de andar ou não com vermes se trata em querer conhecer melhor as pessoas que se acompanha o que elas escrevem.
Ao contrário de você não presumi nada a seu respeito, fiz apenas uma pergunta e até então estava sem reposta.
Continuarei a ler seu blog, mas acho que você é quem deveria ser mais educado com aqueles que leem o que escreve e fazem questionamentos.
Abs

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