terça-feira, 10 de julho de 2012

Existe Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?

Abaixo transcrevo o sumário executivo do artigo que escrevi em conjunto com o pesquisador Mario Jorge Cardoso de Mendonça. A versão completa do texto técnico pode ser obtida diretamente com os autores.

O presente estudo teve por objetivo avaliar a possibilidade de existência de “bolha” especulativa no mercado imobiliário brasileiro. Tal possibilidade tem sido levantada pela imprensa e por acadêmicos, em virtude das diversas notícias divulgadas acerca de elevação significativa do preço dos imóveis. Atualmente, parecem existir fortes indícios de que o setor imobiliário se encontra fortemente aquecido no Brasil. Isso pode ser visto pelo número de novos lançamentos, e pelo vigoroso crescimento do preço de venda dos imóveis ocorrido nos últimos anos. Apenas para ilustrar tal fenômeno, pode-se verificar que de jan/10 a mar/12, houve uma variação de 43% no preço médio de venda dos imóveis em todo o Brasil (com base no índice ZAP-FIPE).

Este trabalho estudou e empregou diversas metodologias, tanto a nível microeconômico quanto a nível macroeconômico, para verificar a possibilidade de existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. De maneira geral, todos nossos resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira extremamente objetiva, a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico fornece uma base teórica sólida para apontarmos o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento dessa bolha. A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final.

Deve-se ressaltar também que a esmagadora maioria dos contratos de financiamento habitacional no Brasil é feito com juros pós-fixados. Além disso, tal como os resultados da parte econométrica deste estudo sugerem, o mercado imobiliário é sensível e responde negativamente a um aumento nas taxas de juros. Isto é, aumentos nas taxas de juros podem trazer significativos problemas ao mercado imobiliário. Ressaltamos ainda que foi justamente o aumento nas taxas de juros, provocadas pelo Banco Central Americano, o gatilho que ocasionou a explosão da bolha imobiliária nos Estados Unidos em 2007/08.

Insistimos em ressaltar que as atuais políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro são claramente inflacionárias. Tais políticas levarão inevitavelmente ao aumento do custo de vida no Brasil, e a todos os demais custos associados com o recrudescimento do processo inflacionário. Lembramos também, que as taxas de juros internacionais estão num patamar mínimo histórico. Isto quer dizer que, cedo ou tarde, as taxas de juros internacionais irão subir. Quando isso ocorrer, o Brasil também será obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica. Então os verdadeiros custos, associados com as políticas fiscais e monetárias expansionistas adotadas pelo governo Brasileiro, irão aparecer.

Naturalmente, não acreditamos que uma crise no mercado imobiliário brasileiro, caso aconteça, irá ter efeito catastrófico como ocorreu no caso dos Estados Unidos e em alguns países da Europa, até mesmo pelo fato de que a oferta de crédito no Brasil é ainda bastante restrita. Contudo, não serão desprezíveis. Quando o governo brasileiro for obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica teremos um impacto direto dessa medida no setor imobiliário. E então será a vez do Brasil lidar com sua crise. Crise essa criada exclusivamente pelo mau gerenciamento das políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro. Não terá sido o mercado o criador da crise, mas sim o governo do Brasil.

Para finalizar, quando esse desastre ocorrer o governo irá procurar culpados. Irá culpar a todos, exceto sua falta de responsabilidade fiscal e monetária. O Brasil deveria aproveitar o atual bom momento da economia internacional para fazer os necessários ajustes de que esse país precisa. Contudo, esse momento esta passando e a oportunidade está sendo desperdiçada. Quando a crise surgir, o governo dará uma resposta errada. Irá aumentar ainda mais os gastos, tornando a política fiscal ainda mais expansionista, e irá facilitar ainda mais o crédito (afrouxando ainda mais o lado monetário). Essas medidas irão tornar a crise mais duradoura e mais profunda.

Quando várias pessoas erram por um tempo prolongado e em magnitudes expressivas, então existe um custo a ser pago. A interferência do governo apenas prolonga, piora, e redistribui esse custo. A interferência do governo não elimina, não faz com que o erro desapareça, apenas transfere os custos de um setor que cometeu o erro para o restante da economia. A bolha no mercado imobiliário brasileiro está sendo criada e sustentada pelo governo. Quando ela explodir o governo se proporá a corrigir, de maneira errada, uma crise que ele mesmo gerou.

6 comentários:

negoailso disse...

manda por e-mail? o sr. viu o ricardo amorim [na rev Época da semana passada, acho] falando q levantou kg de cimento per capita [que estava abaixo da média de outras crises analisadas, q ele argumentou ser , no mínimo, 400 per capita - se bem q ele acho maus de 300] e percentual do PIB.

Anônimo disse...

O erro da análise acima é justamente considerar um "erro" as políticas do governo. "Erro" uma ova! É tudo proposital! Quem mais cai nessa besteira ingênua de acreditar em "consequências não intencionais"? É tudo intencional: semear crise para legitimar intervenção e ceifar liberdades. Não tenho mais paciência com as análises de economistas que atribuem as crises a "erro". E não sou ingênuo a ponto de acreditar que os economistas acreditam em suas próprias análises. Não. As evidências estão se amontoando ao longo de décadas e apontam para crises arquitetadas, propositalmente, pelos governos. Tenho certeza que os economistas também conseguem enxergá-las. E se se recusam a analisá-las corretamente, é porque são coniventes com os desígnios malignos dos arquitetos da crise vindoura.

Anônimo disse...

Adolfo
O índice ZAP de preços é bom estimador?
Pergunto isso porque é um índice de "intenção" de venda e não de "realização".
De qualquer maneira, parece-me claro que é suficiente aceitar que o número de lançamentos é alto.
Mas, não seria válido pensar / obter a rotação do estoque de unidades a venda?
Os cartórios não teriam dados mais precisos?
Penso eu que não, mas não conheço este setor.
No entanto, ainda não li o artigo para pontuar minhas dúvidas de maneira mais clara.
Desculpe meu questionamento.
Att

Brados
Martins

Thyago Schio disse...

Engraçado...

Como o professor sugere, estamos seguindo o modelo errado que culminou na crise dos EUA.

Veremos...

William disse...

Caro Adolfo, quanto tempo...
Prazer ver que está sempre preocupado com problemas clássicos, propriedade, uso da terra, papel do Estado... Imagino que já deve ter conhecimento dos estudos da Fund. João Pinheiro sobre déficit habitacional e habitações desocupadas. Não há déficit, os números são equivalentes, outra forma de confirmar a bolha...
Você poderia por gentileza me enviar esta pesquisa de vocês? link? e-mail?
Lhe comentei que fui pra UnB? Mestrado na arquitetura (custo benefício: não precisa de anpec e as colegas de sala se preocupam com a "forma"). Ando pesquisando a Gentrificação, e se aceitarem pretendo adaptar ao BR um índice de probabilidade de gentrificação.
Agradeço se puder enviar a pesquisa de vocês.

Atencisamente,
William Lauriano
laurianow@yahoo.com.br

André Souza disse...

Por gentileza, gostaria de receber no e-mail o documento completo.

Parabéns pelo blog!

andrepsouza "arroba" gmail "ponto" com

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