terça-feira, 26 de março de 2013

3 passos a frente no Mercado Imobiliário

Dizem que mestres do xadrez são capazes de visualizar o tabuleiro três movimentos a frente. Que tal tentarmos o mesmo para o mercado imobiliário?

Movimento 1: A política monetária expansionista dos últimos anos tem mantido a taxa de juros em níveis artificialmente baixos. Concomitante a isso, tem ocorrido vigorosa expansão do crédito, mesmo a setores da população com duvidosa capacidade de pagamento. Lembramos ainda que boa parte do crédito no brasil é direcionado ao mercado imobiliário. A política fiscal também é claramente expansionista, direcionando inclusive muitos recursos para o mercado de construção civil, com destaques para programas como o Minha Casa Minha Vida, e a construção de estádios para a Copa do Mundo. Tais políticas públicas estão criando uma bolha no mercado imobiliário: o crédito barato estimula artificialmente a demanda por mais imóveis, cada vez a preços mais altos, e os gastos do governo pressionam ainda mais os custos do setor de construção. Não é o mercado que está criando a bolha. A bolha imobiliária no Brasil está sendo criada por uma combinação de políticas monetárias e fiscais expansionistas, que direcionam vultosos recursos para o setor imobiliário.

Movimento 2: As taxas de juros internacionais estão num patamar mínimo histórico, quando estas aumentarem o Brasil será obrigado a fazer o mesmo. O aumento das taxas de juros criará consideráveis dificuldades ao setor imobiliário brasileiro por pelo menos dois motivos: a) torna inviáveis economicamente determinados projetos que antes eram viáveis. Isso não só diminui a oferta do setor de construção civil, mas também acarreta prejuízos ao setor. Afinal, empreendimentos que já começaram terão que ser suspensos ou reavaliados; e b) como a esmagadora maioria dos contratos de financiamento imobiliário é pós-fixada, isto implica que um aumento nas taxas de juros aumenta o valor das parcelas a serem pagas durante o financiamento. Ou seja, aumenta a chance do mutuário não ser capaz de honrar com suas dívidas e tornar-se inadimplente. O aumento da taxa de juros irá fazer explodir a bolha no mercado imobiliário brasileiro.

Movimento 3: A Taxa Referencial (TR) é o segredo! Quando se assina um financiamento imobiliário, na esmagadora maioria dos casos a taxa de juros é representada por X% + TR. O X% representa a taxa de juros fixa (no Brasil geralmente entre 7% e 12%). Ou seja, esta parte não muda. Contudo, a TR é variável!!! No momento, ninguém presta atenção na TR pois hoje ela está em 0% (ou muito próximo disso). Quando os juros subirem, a Caixa Econômica Federal vai ter que repassar isso aos mutuários. A única maneira de se fazer isso é mexendo na TR. Alguém realmente acredita que num ambiente de crise o governo vai aumentar a TR na proporção correta? O mais provável é que o governo jogue essa perda toda para o Tesouro Nacional!!! Isto é, a bolha imobiliária vai explodir, mas quem comprou imóvel também não irá pagar toda conta. Parte dessa conta será paga pelo Tesouro (ou seja, por todos os contribuintes). Acha que estou falando besteira, então te pergunto: se lembra do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH)? O que estou dizendo já ocorreu no passado, quando várias famílias compraram inclusive imóveis na praia e não pagaram por seu custo integral.

22 comentários:

Anônimo disse...

Bolha necessariamente depende do preço. Capacidade de pagamento está ligada mas não é correto chamar de bolha se a distorção não está no preço.

Os contratos de crédito de imovéis sào PRÉ-fixados e indexados a TR que só terá aumento caso se mexa na remuneração dos CDB`s.

A queda do juros, não foi temporária. Assumir que foi é fechar os olhos para os relatórios disponíveis para análise e ser tendencioso, que por sinal é seu DOM.

Mais uma análise fraca, sem dados, sem fontes, sem evidências empíricas que de fato levem a acreditar em qualquer coisa exposta.

Você tem capacidade de fazer melhor que isso. Por que não adota aqui no blog a mesma metodologia dos trabalhos realizados no IPEA?

Do contrário esse blog fica sendo mecanismo de emburrecimento dos seus leitores (estudantes).

Anônimo disse...

Sachsida, concordo contigo. O brasileiro está fortemente alavancado. A subida de juros fará a inadimplencia avançar agressivamente. quem estiver líquido, fará uma ótima compra, com certeza. O mercado de imóveis travou de uma tal forma, que ninguem que pensa, ousa em comprar, mesmo o preço estando atraente, em algumas situações peculiares. O entendimento é de que no Rio e em Brasília, a queda tem que ser de no mínimo 50%.

Anônimo disse...

LEmbrando que, desde 1991, a TR sofreu mais de 30 alterações em sua metodologai de cálculo. Veja o final deste documento que escrevi http://dl.dropbox.com/u/86920768/PROJETO%20CASA%20PR%C3%93PRIA.pdf

Anônimo disse...

a TR que só terá aumento caso se mexa na remuneração dos CDB`s ... A queda do juros, não foi temporária ... Por que não adota aqui no blog a mesma metodologia dos trabalhos realizados no IPEA? ...

O sujeito desconhece que a fórmula de cálculo da TR foi alterada em média 1.5 vezes/ano nos último 22 anos. Pelo fato de acreditar que a queda da taxa de juros é permanente e além disso citar o IPEA com referência, é possível concluir é algum PETISTA, mas será difícil descobrir pois eles são LEGIÃO ;)

Seguem resoluções do BCB que definiram e alteraram a TR.

01 – Resolução 1.805, de 27/3/1991 (REVOGADO)
02 – Resolução 1.826, de 28/5/1991 (REVOGADO)
03 – Resolução 1.878, de 25/10/1991 (REVOGADO)
04 – Resolução 1.973, de 12/11/1992 (REVOGADO)
05 – Resolução 1.979, de 30/4/1993 (REVOGADO)
06 – Resolução 2.075, de 26/5/1994 (REVOGADO)
07 – Resolução 2.083, de 30/6/1994 (REVOGADO)
08 – Resolução 2.097, de 27/7/1994 (REVOGADO)
09 – Resolução 2.179, de 20/7/1995 (REVOGADO)
10 – Resolução 2.192, de 30/8/1995 (REVOGADO)
11 – Resolução 2.265, de 28/3/1996 (REVOGADO)
12 – Resolução 2.319, de 26/9/1996 (REVOGADO)
13 – Resolução 2.192, de 30/8/1995 (REVOGADO)
14 – Resolução 2.291, de 27/6/1996 (REVOGADO)
15 – Resolução 2.326, de 30/10/1996 (REVOGADO)
16 – Resolução 2.336, de 28/11/1996 (REVOGADO)
17 – Resolução 2.346, de 19/12/1996 (REVOGADO)
18 – Resolução 2.355, de 23/1/1997 (REVOGADO)
19 – Resolução 2.358, de 23/1/1997 (REVOGADO)
20 – Resolução 2.368, de 25/3/1997 (REVOGADO)
21 – Resolução 2.376, de 24/4/1997 (REVOGADO)
22 – Resolução 2.387, de 22/5/1997 (REVOGADO)
23 – Resolução 2.437, de 30/10/1997 (REVOGADO)
24 – Resolução 2.758, de 13/7/2000 (REVOGADO)
25 – Resolução 2.459, de 18/12/1997 (REVOGADO)
26 – Resolução 2.604, de 23/4/1999 (REVOGADO)
27 – Resolução 2.809, de 21/12/2000 (REVOGADO)
28 – Resolução 3.043, de 28/11/2002 (REVOGADO)
29 – Resolução 3.328, de 24/11/2005 (REVOGADO)
30 – Resolução 3.354, de 31/3/2006
31 – Resolução 3.446, de 5/3/2007
32 – Resolução 3.530, de 31/1/2008

Sugiro escrever um artigo expondo os casuísmos que marcam a estória (estorinha para boi dormir e não história) da TR e os poucos grupos econômicos que definem o seu valor, desmistificando que seria um índice de mercado.

William disse...

Saschida,

Fico muito "contente" que mais vozes estão batendo de frente as noticias boas e tendenciosas de veiculos de imprensa patrocinadas por construtoras.
No ano de 2012 fiz um TCC a respeito, e levantei na época que o FED estava fazendo "vista grossa" com relação ao incentivo do crédito aos subprimes, acrescento ainda que tirando algumas particularidades, estamos seguindo os passos da crise de 2008, tomada as devidas proporções.

Anônimo disse...

Para o primeiro anônimo que fala que bolha depende do preço. Se depende do preço, nós já estamos vivendo uma bolha imobiliária de muito maior magnitude que a dos EUA, pois lá a renda é 5x maior que a nossa.

Anônimo disse...

Ao Anonimo de 26 de março de 2013 07:49

Mas muito cuidado com o "estar liquido", lembre-se do plano collor. Ter dinheiro e não poder usá-lo é o mesmo que não ter. Se estourar uma crise mesmo não duvido que haja confisco, líquido mesmo vai ser ter dinheiro no colchão.

Anônimo disse...

Muito bom o texto, bem resumido, de fácil entendimento, só não aprende quem não quer.
Sou estudante e sempre passo por aqui, se mais fizessem o mesmo o Brasil seria outro.

Anônimo disse...

Um specto interessante que o post faz pensar, situa no emprego de mão-de-obra não qualificada e não qualificada. Essa MO é muito utilizada na construlção civil.
]E como ´não comercializável interncionalmente, em caso de "bolha imobliária", com empreendimentos "embolhecidos, porém, em construção, o emprego dessa MO pode puxar par cima os dados do CAGED e dar a elevação da taxa de desemprego que ora estamos vivenciando. Ou estaríamos vivenciando, caso os dados não estejam adequados.
Um subproduto disso tudo seria a popularidade elevada dos governantes federais. As pessoas empregadas e consumindo, não querem saber de eficácia em administração da economia.
Porém, em caso de estouro da "bolha" e a finalizaçlão das obras para a Coapa do Mundo, um enorme contingente estará desempregado. Ai poderá começar a realidade das coisas.

Anônimo disse...

Excelente texto. Gostaria de levantar mais um ponto:
Tenho a impressão que o capital está sempre atras de bolhas. Primeiro a da internet em 2002, depois o dinheiro foi para o mercado imobiliário dos EUA e Europa. Tenho a impressão de que esse capital está agora especulando nos emergentes. Notem que a bolha imobiliária não está só no Brasil, na China por exemplo até o governo já admitiu o problema.

Quando a economia americana voltar a aquecer e o FED tiver que subir os juros (para evitar inflação) uma nova bolha explodirá, só que dessa vez no nosso quintal.

Anônimo disse...

A bolha vai estourar até o fim deste ano, mas não é por causa de um suposto aumento dos juros. Vai estourar porque a demanda especulativa por imóveis vai cessar e aí o mercado vai ficar com superoferta.
O pior é que quando isso acontecer, o Sachsida vai aparecer aqui dizendo que "acertou"...

Anônimo disse...

Parabens pelo texto.

Entretanto com relacao ao contido no movimento 3 em que voce comenta que parte das perdas seriam absorvidas pelo tesouro, acho que o tamanho da encrenca é maior, naquela ocasião o BNH foi absorvido pela caixa econômica, pois a quantidade de construções ente e o montante dos financiamentos atualmente também devem ser muito maiores.

Além do mais o prazo máximo de financiamento era de 15 anos e atualmente 35 anos, o que dilui a prestação do financiamento e também aumenta o risco de qualquer descasamento com o ciclo de vida de fregues.

AF disse...

"Os contratos de crédito de imovéis sào PRÉ-fixados e indexados a TR que só terá aumento caso se mexa na remuneração dos CDB`s."

Essa vai para o espertão primeirão:

Escute atentamente para ver que os financiamentos pré-fixados são uma bomba a explodir em caso de aumento dos juros.

http://www.mises.org.br/FileUp.aspx?id=246&comments=true

Aliás, tu só escreveu asneira. Em todos os parágrafos.

Anônimo disse...

Vamos aos dados dos que ao invés de fazer o dever de casa ficam questionando sem evidência.

De julho de 2009 até junho de 2011 a taxa selic cresceu ao redor de 4%.
No ACUMULADO desses quase dois anos a TR foi de 1.35%. Sera que e isso que vai afetar a capacidade de pagamento das famílias?
O blogueiro da a entender que esse valor alem de ser bem mais alto vai acontecer do dia pra noite ao inves do decorrer de alguns meses.

E leviano levar a crer que a Taxa Selic vai crescer tao rapido em tao pouco tempo. Isso nao via acontecer e so por isso ja descredibiliza o material escrito no blog.

Ao amigo que faltou faltou leitura, digo os trabalhos realizados no IPEA pelo próprio Adolfo. Isso mesmo, boa parte do trabalho do Adolfo realizado através do IPEA tem qualidade, inclusive o com o BOUERI que eu estou lendo agora. Esse trabalhos são embasados e por isso são melhores.

Ao outro que recomendou a escutar uma coisa preste atencao no texto "fez uma análise Austríaca".

Analise financeira, que e o que e uma analise de alavancagem, nao cabe analise segundo correntes da economia. Isso prova que qualquer coisa produzida sera tendenciada.

Para analise de alavancagem de bancos e simples. Veja o coeficiente de basileia do banco.
E um padrão internacional que e auditado e calculado regularmente.

Anônimo disse...

Adolfo me caro, você está fraco mesmo! Como ignorar os relatórios disponíveis para análise, todo mundo sabe que estes analistas que fazem relatórios são pessoas brilhantes, muitos com PhD em finanças!
O fato deste relatórios terem ignorado a formação de uma bolha nos EUA, ignorado que o Lehman estava para quebrar, ignorado que os papéis vendidos como sem risco eram de altíssimo riscos e outras bobagens do tipo não significa nada. Nem mesmo o fato destes relatórios terem ignorado que o governo da Grécia estava trapaceando e a Grécia estava quebrada e que Espanha e Itália não resistiram a uma crise é motivo para sua atitude abusiva e tendenciosa. Não falo da França por que li em rum relatório que lá está tudo bem. Eu, que não sou PhD em finanças, mas acredito em gnomos, leio e levo a sério todos estes relatórios. Por isto deixei parte de minhas economia na bucólica ilha de Chipre.

Sem esconder um certa decepção, seu amigo,
Paul A. Tejano

JV disse...

Touché!

Anônimo disse...

o primeiro anônimo pode explicar o que é uma taxa "pré-fixada e indexada à TR"? isso não é o mesmo que uma taxa pós-fixada?

AF disse...

"Para analise de alavancagem de bancos e simples. Veja o coeficiente de basileia do banco.
E um padrão internacional que e auditado e calculado regularmente."

E é um padrão extremamente confiável.

O Lehman, uma semnana antes de quebrar, era "saudável".


"Ao outro que recomendou a escutar uma coisa preste atencao no texto "fez uma análise Austríaca".
Analise financeira, que e o que e uma analise de alavancagem, nao cabe analise segundo correntes da economia. Isso prova que qualquer coisa produzida sera tendenciada."

Cara tu é muito gozado.

Claro que só existe análise financeira keynesiana. háhá

Ops, keynesianismo também é uma corrente . . .

Anônimo disse...

Sachsida, chute o pau da barraca pois voce está em condições de faze-lo.

Completando 26 DE MARÇO DE 2013 11:22.

A TR é calculada em função da TBF que por sua vez é calculada em função das taxas médias de captação de CDB e RDB prefixados emitidos pelos 30 maiores bancos brasileiros.

Observe que os "30 maiores bancos bananense" definem as taxas de captação e portanto acabam por definir a TR. QUEM são esses bancos? QUANTOS são de fato os grupos bananenses atrás desses 30 bancos?

Na minha opinião, esses "30 maiores bancos" devem reduzir-se a 6 de grupos bananenses. Em resumo, dá para combinar as taxas de captação pelo telefone e nem é preciso marcar uma reunião entre eles. É tolice acreditar que algo definido por 6 agentes econômicos, ou mesmo 30, é uma definição de MERCADO!

Essa é uma das possibilidades. Entretanto, existe outra mais sútil onde esses grupos bananenses continuarão invisíveis. Eles podem forçar o governo a ALTERAR o parâmetro “redutor” da fórmula do cálculo da TR, como foi feito em 2007. Observe o MOTIVO da alteração da TR e principlamente QUEM sugeriu.

Mudança no cálculo da TR reduz rendimento da poupança e do FGTS
"http://www2.senado.gov.br/bdsf/bitstream/id/49776/1/noticia.htm"
Fonte: O Estado de São Paulo, 07/03/2007

A decisão foi tomada em reunião extraordinária do Conselho Monetário Nacional (CMN), na segunda-feira, e será implementada a partir de uma modificação tecnicamente complexa na fórmula de cálculo do chamado redutor da Taxa Referencial (TR), o indexador que corrige os depósitos na caderneta, as contas do FGTS e a maior parte das prestações da casa própria.

A mudança no cálculo da TR foi sugerida ao governo, no ano passado, pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Em estudo encaminhado ao Banco Central (BC), a entidade alertava para o risco de um deslocamento maciço de recursos dos fundos para as cadernetas. Na época, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, e o presidente do BC, Henrique Meirelles, disseram que a medida "não estava na agenda".

Anônimo disse...

Bom dia Dolfão...
Creio que o Anônimo não compreendeu a colocação da TR, em certos casos precisamos ser mais didáticos...
Compartilho a crença de que há algo de errado no mercado imobiliário brasileiro, infelizmente percebo que muitos dos operadores de mercado negligenciam fatores de risco importantes, assim como têm avaliado com negligência o risco implícito em papéis com lastro imobiliário.
Apenas para trabalhar um exemplo rápido, as pessoas têm aceito como comum e razoável a emissão de CRI com taxa real de 8%. Supondo uma Selic real de 1%, teríamos aqui um prêmio por risco de 7% em termos reais! Para os desavisados, o prêmio por riso histórico do mercado de capitais é entre 4,5% e 6%. Ou seja, por alguma razão misteriosa, muita gente têm achado razoável um prêmio por risco com colateral imobiliário ser superior ao histórico do mercado de capitais! Não precisa ser gênio ou PhD para ver algo errado aqui. Basta um curso de Introdução ao Bom Senso.
Só para deixar claro, para um projeto manter liquidez com um CRI desses, a TIR real dele precisa ficar na casa dos 30%... Aí alguém responde, mas esse é o caso! Sim, em muitos projetos é!, mas esse taxa interna só evidência que o risco real é muito, mas muito maior do que o atribuído pelos investidores. E eles não têm cobertura para problemas... essa coisa de SPE por projeto é muito boa para risco individual do empreendimento, mas de nada adianta em um crise de liquidez sistemática... assim como o seguro também é inútil.
Sobre alavancagem de bancos, o problema nem de longe é esse. Muito pior do que isso é a carteira de financiamento próprio das construtoras médias e pequenas, lá é permitido um grau completamente absurdo de alavancagem do investidor, sem que haja controle algum de risco. Para mim, esse é um ponto altamente provável para a bomba estourar por aí, a quebra das construtoras médias e pequenas. Os bancos já responderam à inadimplência e estabilizaram a oferta para operar os inadimplentes e pagadores duvidosos... entre 2011 e 2012 a concessão via SBPE aumentou em apenas cerca de 425 milhões, bem longe dos 22 bilhões do intervalo 2010/2011.
2011/2012 teve crescimento no títulos em projeto específicos, como os CRI, que aumentaram algo na casa dos 5 bi.
Para os que gostam de números, entre 2002 e 2012 a concessão de empréstimos imobiliários pelo SBPE cresceu de R$1.736.025.963,00 para R$ 76.529.259.812,00. No caso de CRI, saímos de algo abaixo de 4 bi em 2002, para cerca de 38 bi em 2012. Essa é uma evolução assustadora!, principalmente se considerarmos que as cidades brasileiras NÃO viraram canteiros de obra.
Ah... só deixando claro a história da TR... quem sabe a Anônimo entende... como já está evidente nos outros posts, as regras da TR mudam com frequência. O ponto do Adolfo é que como o “juro” é pré-fixado, em caso de necessidade, a área de manobra com cobertura contratual é a TR. E que o governo não teria nenhum problema em mexer nela. Ou seja, muita gente pensa como o anônimo e negligência que o contrato não é pré-fixado, pois credor principal da dívida (gerencia o SBPE e o FGTS) é quem determina o comportamento e a dinâmica do indexador.
Por fim, a Selic pode sim subir de maneira rápida, isso já aconteceu e não há nada que limite um novo evento. Aliás, esse é um risco que aumenta à medida que o governo tenta mantê-la muito baixa por muito tempo por questões políticas... um dia a manobra cobra seu preço.
Abs

Anônimo disse...

E o problema está nas pequenas?

Brazilian residential construction companies
NET LOSS for last year (2012)

PDG: $ 1,036,790,000 USD
Brookfield: $ 191,559,000 USD
Rossi: $ 101,704,000 USD
Tecnisa: $ 84,424,000 USD
Gafisa: $ 61,466,600 USD

Anônimo disse...

Lendo esses comentários percebi uma coisa. Os anônimos que postam aqui são muito mais ignorantes que os que postam no maovisivel. Isso é um feito e tanto!

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